2009`DA GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ NE BEKLİYOR? Global Real Estate Institute tarafından 20 Ocak tarihinde Ritz Carlton`da gerçekleştirilecek toplantı öncesi gmtr.com.tr sektörün görüşlerini aldı.
19 Ocak 2009 Pazartesi- Gayrimenkul Türkiye web sitesinde yayınlanan haber şöyle: 20 Ocak`ta gerçekleşecek GRI Türkiye toplantısından önce katılımcılara sektörün geleceğini nasıl gördüklerini ve toplantıda hangi konuların tartışılacağını sorduk. Global Real Estate Institute tarafından dünyanın birçok farklı bölgesinde düzenli olarak gerçekleştirilen GRI toplantıları, bu yıl ilk kez Türkiye`de de düzenleniyor. 20 Ocak`ta Ritz Carlton`da gayrimenkul sektörüne yön veren yerli ve yabancı isimleri bir araya getirecek olan GRI Türkiye, katılımcılara sektörün önde gelen isimleriyle farklı konularda tartışma olanağı sunarken, onlara yeni iş ortakları bulmayı da vaat ediyor. GRI Türkiye`de 4 ana başlık (Genel Görünüm, Gayrimenkul Geliştirici ve Yatırımcı Programı, Sektör Programı, Stratejik Program) altında 16 farklı oturum gerçekleştirilecek. Toplantıdan önce, katılımcılara gayrimenkul sektörünün geleceğine ilişkin öngörüleri ve beklentileri ile katılacakları oturumlardaki tartışma konularını sorduk: Hakan Eren– Doğuş GE GYO Gayrimenkul mü, emtia mı, hisse senedi mi? Bu yatırım araçları ayrışmıyor artık. Krizlerde değer kaybediyorlar, piyasalar düzeldiğinde de hepsi hızla değer kazanıyor. Ancak gayrimenkul, şirketlerin hisse senetleri gibi batıp yok olma riski taşımıyor! Ticari işletme de batıp, kira getirmeme riskini taşıyor ama hiç olmazsa şehrin güzel bir yerindeki mülk yol olmuyor. Emtia ise depolarda ya da gemilerde bekletildiğinde çok pahalıya gelecek. Finansman, krizle birlikte pahalı ve bulunmaz hale geldi. Ancak bir süre sonra toksikler sistemden atıldığında tekrar ucuzlayıp bu kez daha da bollaşacak. Özellikle krizde ciddi sıkıntılar yaşamamış şirketler finans kuruluşlarının gözdesi olacaklar. Finans kuruluşları da kredi vermeden kar edemez! Bu da bizleri bekleyen önemli bir fırsat olacak, ucuzlayan gayrimenkuller ise en büyük fırsat. Kanımca hiçbir mülk türü bu krizde ayrışamayacak. Reel sektörü ciddi bir biçimde vuran bir krizde, alışveriş merkezleri de kan kaybediyor, oteller de, ofisler de, tabi ki konut fiyatlarının da düşmesi gayet doğal. Ancak ticari gayrimenkul segmenti daha çabuk toparlancak. Tüketim uzun süre kesildiğinde daha iştahlı döner. İnsanların 2 yıl boyunca yeni hiçbir şey alamadığını düşünün. 3. yıl herşeyimizi yenilememiz gerekecek! Arabamızı, televizyonumuzu, cep telefonumuzu hatta kıyafetlerimizi bile. Konut fiyatlarının yükselebilmesi için insanların krizle tükenecek birikimlerini yine arttırmaları gerekecek ki konut alabilmeyi düşünebilsinler. Finansal bir kriz başladı ve doğal olarak reel sektör krizi haline geldi. Türkiye gibi ekonomisi büyük, ancak finansal sistemleri küçük olan ülkeler şanslılar. Amerika, İngiltere, İsviçre, Avusturya gibi finansal sistemleri çok büyük olan ülkeler en büyük sorunu yaşıyorlar ve yaşayacaklar. Türkiye`ye oranla ekonomileri küçük olan orta ve doğu Avrupa ülkelerinin ise bize rakip olamayacağını diye düşünüyorum. GRI Türkiye`deki oturumumuzda ise Türkiye`deki yatırımların zamanlaması üzerinde durmaya çalışacağız. Zamanın neler getirebildiğini ve özellikle neler getirmesini beklediğimizi paylaşacağız. Ali Otmar– Merril Lynch Yaşadığımız küresel kriz, büyükten küçüğe, gelişmişten gelişmekte olan ülkelere kadar, derin ve tamir edilmesi uzun surecek etkiler bırakıyor. Tüm dünya ekonomileri bugüne kadar piyasalara verilen rekor miktardaki likiditeye rağmen, daralmaya başladı. Ekonomistler, bu küçülmenin henüz başında olduğumuz konusunda ve dünya ekonomilerinin başka bir denge noktası bulması gerektiğinde hemfikir. Bu koşullar altında, gayrimenkul piyasaları tum dünyada şiddetli bir deflasyon yaşıyor. Bu nedenle tüm yatırımcılar daha başında olduğumuz gayrimenkul deflasyonunun durmasını beklemekte. Bugün, biz de dahil, herhangi bir yatırımcı yeni bir projeye giremez. Çünkü her geçen gün krizin etkisiyle daha çekici fırsatlar, daha ucuz fiyatlarla karşımıza çıkacak. Şu an tüm büyük yatırımcılar gibi biz de sadece finansal ya da operasyonel sıkıntılardan dolayı yarım kalmış, ancak temelleri güçlü olmaya devam eden projelerle ilgileniyoruz. Ekonomik buhranın yaşandığı bugünlerde, özellikle perakande ve otelcilik segmentleri, hem tüketici harcamalarının hem de iş harcamalarının azalması ile yatırımcıların gündeminden düştü. Ofis ve konut gibi segmentlerin de ekonomik koşullardan şiddetli bir biçimde etkilendiğini eklemek gerek. Yine de eğer 2010`da dünya ekonomisinde biraz düzelme ya da düşüşün durması soz konusu olursa, bundan ilk yararlanacak segmentin konut olduğunu düşünüyorum. Türkiye, her sektörde olduğu gibi, gayrimenkul sektöründe de `yüksek beta`, yani yüksek risk ve yüksek getirili bir ülke olmayi sürdürüyor. Bu şartlar altında, küresel yatırımcıların ilk bakacakları yerler, Batı Avrupa ya da Amerika Birlesik Devletleri olacak. Türkiye önümüzdeki üç sene boyunca yabancı yatırımcıların eski ilgisini çekmekte zorlanacak. Bugün Türkiye`nin konusmasi gereken tek konu, ekonominin düzlüğe çıkması için alınması gereken önlemler olmalı.Önümüzdeki üç beş sene içinde yabancı yatırımcıların ilgisini çekmek için ne yapılması gerektiği bence herkesin listesinin ilk sırasında yer almalı. Özgür Altan– Duet Private Equity Yatırım kararları verebilmek ve değerlendirmek icin harekete geçme kabiliyetini gösterebilmek, tüm dünyanın `bekle-gör` politikasını uyguladığı mevcut durumda pek çok yatırımcı ve de yatırım yöneticisinin en buyuk sorunu. Bırakın elimizdeki mevcut değerleme yöntem ve araçlarının temel verilerinin cok değişken ve güvenilmez hale gelmiş olmasını, bu yöntem ve araçların kendilerinin bile sorgulanmaya başlandığı bir dönemden geçiyoruz. Dolayısıyla geleceğe nasıl baktığınız ve beklentilerinizi nasıl somutlastırıp değerleme modellerinize yansıttığınız, yatırım kararlarınızı uygulamaya geçirmekte etkili oluyor. Örneğin, dünyada şu anda satışı ya da yeniden finansmanı elzem hale gelmiş gayrimenkul ve baglantılı değerler yatırımcılar için popüler bir yatırım alanı haline gelmiş durumda. Turkiye`de boyutları henüz yeni yeni anlaşılmaya başlanan ve uzun dönemli bir depresyona dönüp dönmeyeceği artık herkesçe tartısılan, 1930`lu yıllardan bu yana tüm dünyanın karşılaştığı en büyük ekonomik kriz ortamındayız. Dolayısıyla global piyasalarda şu ya da bu tip gayrimenkul önümüzdeki yıllarda çok deger kazanacak diyebilmek maalesef çok kolay. Bu dönemde göreceli olarak, temel gereksinimlere hitap eden ve fiyat düşüşleri nedeniyle getiri oranında artış yaşamış gayrimenkullerin tercih edilmesi gerektiğini düşünüyorum. Ekonomik çalkantının henüz başlamadığı, Rusya ve ardından Brezilya`nın kredi değerleme kuruluşları tarafından yatırım yapilabilir ülkeler kategorisine yükseltildiği dönemde bile Türkiye kendi iç dinamikleri nedeniyle gelişmekte olan ülkeler arasında halen Guney Afrika ve Ekvador gibi ülkeler ile eş değerlendirmelere tabi tutulmaktaydi. Özellikle Türk Lirası`nın devalüasyon riski taşıdığı ve siyasi tansiyonun yükseldiği bugünlerde yabancı yatırımcı için Türkiye`de yatırım kararı almak hem zor hem dekolay. Ülke oalrak IMF`nin esaslarında bir an önce anlaşma sağlayarak finansmanı sağlamamız ve sonunun gelmeyeceğini düşündüğümüz Avrupa Birliği uyum reformlarına devam edildigi mesajini vermemiz gerekiyor. Dinamik bir nüfus ve ekonomiye sahip, uzun dönemde yüzde 4.5 yakın dönemde ise yüzde 7`nin üzerinde bir ekonomik büyüme oranını yakalamış, dünyanin en büyük ekonomilerinin hızla daralma yaşadığı bu dönemde bile büyümesini az da olsa devam ettirecek ve yakin dönemde yakalamış olduğu momentum sayesinde krizden ilk çıkacak ekonomilerden biri olmaya aday Turkiye`yi yabancı yatırımcıların görmelerini ve geleceğe yatırım yaptıklarını hissetmelerini sağlamalıyız. GRI Türkiye`de, Türkiye fonumuz Golden Horn Properties`in stratejisinin önemli bir parcası olan alışveriş merkezleri ve bu alanda Türkiye`de yakın geçmişte yaşanan hızlı değişimler ve yakın geleceğe ilişkin beklentiler DUET olarak hazırladığımız özel ajandamızı oluşturuyor. Şenay Azak-Matt– Aareal Bank Değişen makroekonomik konjonktüre baglı olarak olusan likidite daralması, yatırımcıların uzun vadeli finansman olanaklarına ulaşmalarını zorlaştırdı. Bu durum risk alabilen, güçlü sermayesi olan ve uzun vadeli yatırım stratejisi olan şirketlere, iyi projelerde çok daha düşük ve uygun fiyatlarda fırsatlar sunuyor. Bunu doğru değerlendiren, güçlü projeyi seçen, uzun vadeli düşünen ve likidite sıkıntısı olmayan şirketler bu krizden kazançlı çıkacaklar. Türkiye`de özellikle oteller hala krizden nispeten daha az etkilenmis gayrimenkuller. Hem şehir otelleri hem de turizm otellerinin 2008 sonuçlarını incelediğimizde, gerek doluluk oranları gerekse oda fiyatlarında 2007 yılındaki gibi ciddi artış kaydettiği görülüyor. Son yıllardaki ekonomik büyümeyle birlikte otellerin istikrarlı bir performans yakalaması, büyük şehirlerde ve özellikle Anadolu şehirlerinde 3-5 yıldızlı otellere olan talebin hala olduğunun en önemli işareti. Dolayısıyla yatırımcılar için hala fırsatlar var. Lojistik segmentindeki asıl fırsat ise uluslararası kalitede ve standartlarda depo arzının çok sınırlı olması. Bu sınırlı arzın nedeni olan yüksek arsa fiyatlarının makul seviyelere inmesiyle birlikte yatırımcılar için önemli fırsatlar oluşacak. Türkiye hala gelişmekte olan ülkeler arasında. Dolayısıyla riskler ve getiriler doğru orantılı bir şekilde hareket ediyor. Turkiye, küresel kriz ortamında, yabancı yatırımcılar için uzun vadede yüksek getiri sağlayabilecek fırsatlar sunuyor. Alaeddin Babaoğlu– Amplio Otel Yatırımları Varlık fiyatlarının finansal piyasalardaki son durum nedeniyle aşağıya indiğini görüyoruz. Avrupa`da birçok `landmark asset` ya da `trophy asset` diye adlandırılan mikro-lokasyonlardaki en önemli varlıklardan tutun, Türkiye`nin de içinde bulunduğu gelişmekte olan Avrupa ülkeleri piyasalarındaki varlıklara kadar bütün segmentlerde uzun vadeli yatırımlar arayan, nakiti olan ve güçlü sermaye yapısına sahip grupların alıcı olarak piyasaya çıktığını görüyoruz. Türkiye gibi küresel krizin görece daha az hasar bıraktığı ülkelerde varlık fiyatlarının aşırı değer kaybetmesiyle hem arsa hem de halihazırda çalışan varlıklarda satın alma olarak önemli fırsatların doğduğuna şahit olduk. Bu dönemde talep ayağı güçlü oldugu için otel, ofis ve lojistik alanlarının öne çıkacağını düşünüyoruz. Anadolu`nun sanayileşmş kentlerinde 3 veya 4 yıldızlı oteller; İstanbul, Bursa gibi önemli şehirlerde ofis ve lojistik segmentlerinde potansiyel var. Ancak en büyük potansiyel şehir otelleri alanında. 1.000 kişiye düşen otel odasi sayısı Almanya, Fransa ve İngiltere gibi gelişmiş Avrupa ülkerinde 25-35 aralığında değişirken, Türkiye`de 4.5`te kaliyor ve oda kapasitesinin yaklaşık 70`i Akdeniz bölgesindeki turistik oteller. Birçok Anadolu şehrinde nüfusun 1 milyonu aşmasına ve hızla gelişen sanayiye rağmen Batı standartlarında hizmet veren otel tesisleri yok. Talebin güçlü olması ve pazarın her geçen gün büyümesi uzun vadeli otel yatırımcılar için ideal fırsatlar doğuruyor. 2009 yılının genel olarak uzun vadeli yatırımlar açısından eşsiz bir yıl olacagını öngörüyoruz. Türkiye`nin genç ve dinamik nüfusu, hızlı sanayileşmesi ve artan ticaret hacmi, Avrupa Birliği üyelik sürecinde önemli yapısal reformların yapılıp daha rekabetçi bir ülke haline dönüşmesi ve gayrimenkul alanında arzın yeterli olmaması Türkiye`nin Avrupa`nın parlayan yıldızı olmasını sağlıyor. GRI Türkiye`de oturum gündemimiz otel finansmanı, yatırım yapılacak alanlarda uygun projelerin seçilmesi ve güçlü ve sağlıklı bir proje portföyü oluşturulması olacak. Cansel Turgut Yazıcı– Eva Gayrimenkul Değerleme&Danışmanlık Önümüzdeki dönem tüm dünyada nakiti olan yatırımcının mülk almak için fırsatlar bulacağı bir dönem olacak. Ancak ihtiyacı olmayan da satmamaya çalışacak. Arz ve talebin birbirini bulmasının kolay olmayacağı bir dönem geçireceğiz. Bu da, sadece gayrimenkulde değil her alanda durgunluk olarak bize yansıyacak. Aslında bu tür ekonomik dalgalanmalar olmazsa ekonomik hayatın olamayacağını düşünüyorum. 2008 yılında, İstanbul büyüyen ofis piyasasına yetişemiyordu. Ciddi bir A sınıfı ofis açığı ile karşı karşıyaydık. Bu nedenle arz ve talep arasındaki denge açılmış ve ofis projelerinde kiralar çok yükselmişti. Şu anda ise ofis kiralamalarında her alanda olduğu gibi sıkıntılar var. Ancak piyasa rahatladığında ilk tüketilecek olan arz fazlasının ofis segmentinde olacağını düşünüyorum. Otel konusunda İstanbul hala yeterli seviyede değil. Bugün yapılmaya başlanacak bir proje zaten 2010 dan önce devreye giremeyecek, bu nedenle otel yatırımı için elverişli bir dönemdeyiz. Konut geliştiricileri için uzunuca bir süre zor günler geçirecek. Ne zamanki arz-talep dengesi eşitlenir, konut fiyatları alınabilir seviyelere gelir buna paralel olarak da kredi imkanları rahatlarsa konutun yolu o zaman açılabilir. Bu yılı organize olmuş alışveriş merkezi ve parekendeciler için de oldukça zor bir yıl olarak görüyorum. Önümüzdeki dönemde birçok AVM`de kira indirimleri, kur sabitlemeleri , kiracılara sağlanan ilave avantajlar göreceğiz. 2009 AVM yönetimlerinin kendilerini gösterme yılı; yaratıcı olan, maddi olarak güçlü olana ayakta kalacak. Endüstriyel segmentte ise organize depolama (soğuk ve kuru depolama ) konusunda önümüzdeki dönem fırsat olabilir. Daha önce arazi fiyatları yükseldikçe organize depolama yapmak ekonomik olmaktan çıkıyordu. Çünkü depolamanın katlanabileceği maksimum bir arazi maliyeti düzeyi vardı. Ancak her şey dönüp dolaşıp yatırım yapabilecek nakite sahip olmaya bakıyor. Türkiye büyümekte olan bir ülke. Önümüzdeki yıllar ekonomik olarak büyüyebilen ülkelerin yılları olacak. Büyük yatırımcılar gelişmekte olan ülkelere yatırım yapmaktan bahsediyorlar. Büyüme olmayan yere yatırım gitmez, bu sebeple ülkemizin krizden daha hızlı çıkacak ülkelerden biri olacağını düşünüyorum. Öte yandan ülkemiz her dönemde imar açısından sıkıntıların olduğu bir ülke. Uygulamalar yasalarla belirlense de esneklikler nedeniyle deyim yerindeyse `her yiğidin farklı bir yoğurt yiyişi` olabiliyor. Bu, yabancı yatırımcılar için anlaşılması çok zor bir durum. Türkiye`de `bizim gibi düşünemeyen` yatırımcının iş yapmasının zor olduğunu düşünüyorum. Türkiye`de gayrimenkul her zaman önemli bir yatırım aracı oldu ve olmaya da devam edecek. Hiç şüphem yok ki ülkemizde akıllıca yapılan gayrimenkul yatırımı uzun vadede her zaman kazandıracak. GRI Türkiye`deki oturumumuzda 20 yıl önce ve bugün ne yaptığımızı, gayrimenkulün bu süreç içinde ülkemizde nasıl bir bilim haline geldiğini irdeleyeceğiz. Karma kullanım projeleri geliştirmiş ve geliştirmekte olan yatırımcıların, geliştiricileri ve değerlemecilerin olduğu oturumumuzda sürdürülebilir projenin ülkemizde yapılma oranı nedir, nasıl yapabiliriz, avantajı ve dezavantajları nelerdir, nerelerde hata yaptık, bugüne kadar yaptıklarımızdan öğrendiklerimiz neler, bunları konuşmak istiyoruz.
Daire 
